La actualización de fondos en el Estudio de viabilidad
Tasa de actualización y criterios de rentabilidad
- como el coste de utilización del capital, es decir, como la remuneración por su cesión
- como suma de una tasa libre de riesgo más una prima de riesgo, de forma que a mayor riesgo corresponderá una mayor remuneración del capital
- como el coste de oportunidad del capital, que sería la rentabilidad de la mejor inversión alternativa no explotada que ostente un nivel de riesgo similar.
Clasificación de criterios de rentabilidad
Para la determinación de la rentabilidad de un proyecto inmobiliario se aplica criterios de evaluación que pueden clasificarse en dos grupos:
- criterios de rentabilidad sin actualización de fondos: no consideran el valor temporal del dinero, sino que lo suponen fijo a lo largo del tiempo
- criterios de rentabilidad con actualización de fondos: se considera el valor temporal del dinero.
Cuando no se aplica la actualización de fondos, se considera los siguientes indicadores:
- Pay Back: indicador de liquidez o de recuperación de la inversión
- rentabilidad basada en el resultado.
Y cuando se aplica la actualización, los indicadores básicos son:
- TIR: Tasa Interna de Retorno
- VAN: Valor Actual Neto.
Pay Back
En los Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias, el indicador de liquidez o de recuperación de la inversión es un indicador previo que se utiliza como filtro para descartar o mantener posibles proyectos en análisis. Como indicador, el Pay Back tiene dos inconvenientes:
- no mide la rentabilidad de la inversión
- desdeña los flujos posteriores al momento de la recuperación.
En la comparación entre dos proyectos siempre se preferirá aquel que ostente menor periodo de retorno, si es que el resto de los indicadores son similares. Las empresas con capacidad financiera reducida suelen preferir proyectos con periodo de retorno corto, aun cuando la rentabilidad sea menor. En situaciones de incertidumbre, la consideración del periodo de retorno cobrará especial relevancia, dado que la probabilidad de que la situación de riesgo acabe causando perjuicios será mayor cuanto más se tarde en recuperar la inversión.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias
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