Estimación de costes en el Estudio de viabilidad
Gestión urbanística, construcción y seguros
Transformar una parcela en solar edificable puede acarrear los siguientes costes:
- coste de las obras de urbanización y/o demolición
- coste de los servicios profesionales necesarios: arquitecto, notario, registrador, etc.
- impuestos y tasas.
Estimación del coste de construcción
Durante la redacción del Estudio de viabilidad, la definición de la promoción inmobiliaria no puede ser muy precisa en lo que se refiere a mediciones, de modo que las estimaciones se realizan mediante el uso de costes unitarios de construcción. Dichos costes pueden establecerse a partir de la consulta de proyectos ya ejecutados, de publicaciones técnicas, etc. La estimación debe tratar de aproximarse a la valoración que se obtendría a través de un proceso formal de petición de oferta y de su posterior negociación. Se debe considerar los siguientes elementos:
- urbanización interior: jardines, piscinas, instalaciones deportivas, etc.
- obras de edificación: viviendas, oficinas, locales, trasteros, garajes, etc.
- acometidas de los servicios públicos: agua potable, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones y gas.
Algunas consideraciones resultan determinantes en la estimación del coste de construcción:
- en el coste de construcción sobre rasante, cobra especial importancia la calidad de los acabados y de las instalaciones
- en el coste de construcción bajo rasante resulta determinante las características geotécnicas del terreno y la existencia o no de medianerías y/o restos arqueológicos.
Los costes de las acometidas pueden ser consultados a las compañías suministradoras. La Administración municipal deberá informar de las características de la obra a ejecutar para conectar la red de evacuación con la red pública de alcantarillado.
Seguros
El promotor debe suscribir pólizas de seguro que le protejan de eventuales daños durante la ejecución de las obras y de reclamaciones de los compradores o los usuarios. El coste de la póliza decenal está entre el 0,5 y el 1,2 por ciento sobre el coste total de la construcción. También es frecuente que la entidad financiera exija la suscripción de un seguro contra Todo Riesgo de Construcción (TRC), que normalmente corre a cargo del contratista.
Daniel Trujillano, arquitecto
Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias
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