El Estudio de viabilidad y los gastos
Gastos generales, de gestión y de comercialización. Capitales.
La partida de gastos generales corresponde a gastos asignados al conjunto de la promoción inmobiliaria. Entre ellos se considera:
- los gastos de administración
- los gastos de oficina
- algunos impuestos: IBI no exento del suelo, Impuesto de Actividades Económicas (IAE)...
Gastos de gestión
La gestión de una promoción inmobiliaria implica el desarrollo de los siguientes procesos:
- la redacción del Estudio de viabilidad
- la gestión de compra del solar
- el control de los proyectos arquitectónicos
- la gestión de la Licencia de obras
- la contratación de las obras y su control
- la gestión del préstamo hipotecario
- la definición de la política comercial y el control de las ventas.
Todas estas gestiones pueden encomendarse a una Entidad gestora cuya remuneración suele consistir en un porcentaje aplicado a las ventas.
Costes de comercialización o de ventas
Los costes originados por la venta de los productos de la promoción inmobiliaria dependen del sistema elegido para la comercialización. Entre los sistemas de comercialización más frecuentes están los siguientes:
- venta directa en la oficina sede de la sociedad promotora
- venta directa en una oficina de ventas situada a pie de obra, dotada con personal de atención al cliente
- contratación del servicio con una agencia inmobiliaria.
Los gastos de publicidad también pueden ser muy variables, en función de los medios elegidos. Entre los medios de promoción más usados están:
- el cartel de obra
- campañas publicitarias en internet, prensa, radio, televisión…
El Estudio de viabilidad debe incluir una estimación de los costes de comercialización como porcentaje sobre el importe de las ventas.
Capitales propios y ajenos
Las necesidades financieras de la promoción inmobiliaria pueden ser satisfechas por capitales propios y por capitales ajenos. Los capitales ajenos que intervienen son:
- en caso de aportación, el precio del suelo (total o parcial)
- los pagos diferidos y las retenciones a contratistas y proveedores
- las cantidades recibidas como anticipos de los compradores
- los préstamos de entidades financieras.
Las necesidades financieras que no queden cubiertas por la financiación interna ni por el crédito bancario deberán quedar cubiertas mediante aportaciones dinerarias del promotor, con cargo a sus fondos propios. El flujo de caja de la promoción y el de las aportaciones del promotor sirven para medir la rentabilidad de la promoción inmobiliaria.
Daniel Trujillano, arquitecto
Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias
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