Características del préstamo subrogable

El préstamo subrogable en el Estudio de viabilidad

Cuantías, períodos, disposiciones y costes

El importe del préstamo subrogable se fija como porcentaje sobre el valor de tasación. Para viviendas, dicho porcentaje suele rondar el 80 %; en otros productos (garajes, locales, oficinas…), el porcentaje se reduce. Los gastos que genera la constitución de la escritura de préstamo (notario, registrador e impuestos) se calculan tomando el capital garantizado como base imponible. Durante un periodo de carencia, normalmente 24 meses, el promotor sólo debe pagar los intereses devengados en función del saldo dispuesto. Tras el periodo de carencia sigue el periodo de amortización.

Disposiciones del préstamo subrogable

La entidad de crédito aplica una distribución del préstamo en varias disposiciones según sus normas y en función del riesgo estimado para la operación. Normalmente, dicha distribución se estructura como sigue:

• primera disposición: su cuantía puede ser la estricta para amortizar una hipoteca anterior o calcularse considerando el precio del suelo que la tasación asume
• disposiciones para la construcción: cantidades liberadas y puestas a disposición del promotor en función del avance acreditado de las obras
• disposición de subrogación: parte del préstamo (hasta un 15 o un 20 %) que el promotor recibe cuando la venta ya se ha escriturado y se ha hecho la subrogación al comprador.

Costes del préstamo subrogable

Los costes del préstamo quedan definidos por:

• la tasa de interés aplicable: se aplica sobre saldos dispuestos, devengando intereses que se liquidan periódicamente
• las comisiones: la comisión de apertura (la más importante para el promotor) y, a veces, la comisión de estudio
• los gastos: entre ellos, tasaciones periódicas requeridas para autorizar disposiciones durante la construcción.

La tasa de interés suele definirse en función de una referencia oficial, normalmente el euribor, a la que se añade un diferencial. La comisión de apertura se carga en el momento en que el préstamo es otorgado. Los gastos del préstamo no revisten especial relevancia para el Estudio de viabilidad.

Préstamo para la adquisición del suelo

El préstamo para la adquisición del suelo es el otorgado por la entidad financiera al promotor con ocasión de la compra del suelo, aportando la garantía hipotecaria del mismo. Su cuantía se establece como un porcentaje del valor de tasación, normalmente entre el 50 y el 70 %. La disposición es única y coincide con el otorgamiento de la Escritura de compraventa. Resulta conveniente instrumentar este tipo de préstamos para que puedan ampliarse y convertirse en el préstamo subrogable, de este modo se reduce los gastos.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios