La financiación en las promociones inmobiliarias

La financiación en el Estudio de viabilidad

Fases y etapas. Financiación.

En una promoción inmobiliaria se puede establecer las siguientes fases:

1. adquisición y gestión del suelo, que culmina con la inscripción del solar en el Registro de la propiedad inmobiliaria
2. proyectos, que culmina con el visado de un proyecto básico y de ejecución
3. licencias, que culmina con la obtención de una licencia municipal de obras
4. construcción, que culmina con el Acta de recepción de la obra
5. venta, que culmina con la entrega de las unidades producidas (viviendas, locales, oficinas, plazas de garaje, naves industriales…).

El Estudio de viabilidad comprende las siguientes etapas:

1. definición del producto cuya viabilidad se estudia, estableciendo precios de venta
2. planificación de la ejecución: plazos, costes y financiación
3. aplicación de criterios de rentabilidad a los flujos monetarios obtenidos en la planificación, mediante técnicas probabilísticas que consideren los riesgos asociados al desarrollo.

El Estudio de viabilidad así obtenido proporcionará al promotor el mejor criterio en la decisión de emprender o no la promoción inmobiliaria.

La entidad financiera como agente de la edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) no incluye a las entidades financieras como agentes de la edificación, sin embargo, normalmente constituyen una parte implicada que interviene decisivamente en la promoción inmobiliaria. Lo habitual es que la financiación resulte imprescindible para la construcción, y también es frecuente que se acuda a ella para la adquisición del suelo.

Project Finance

El Project Finance es una modalidad de financiación que puede resultar idónea en proyectos de gran inversión, con largo periodo de recuperación, en sectores de ingresos estables y predecibles. En ella se toma como garantías los flujos de caja generados y los activos del propio proyecto. Para su estructuración se constituye una sociedad vehicular del proyecto, en la que participan todas las entidades interesadas. Normalmente cuentan con numerosos asesores externos. Sus principales ventajas son:

• posibilita la ejecución de grandes proyectos que no pueden financiarse a largo plazo por otras vías
• las sociedades promotoras mantienen su capacidad crediticia para otros proyectos, no se incrementa su riesgo corporativo ni se compromete otros negocios
• diversifica el riesgo de las entidades financieras (riesgo proyecto en lugar de riesgo empresa) y les permite un mejor seguimiento del negocio.

En cuanto a los inconvenientes, puede citarse los siguientes:

• su diseño y estructuración son complejos, exigen más tiempo y la intervención de especialistas
• el coste asociado es mayor.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias