La adquisición del suelo en la promoción inmobiliaria

La adquisición del suelo en el Estudio de viabilidad

Costes de compraventa

El suelo puede ser adquirido según distintas modalidades:

• compraventa: el promotor paga una cantidad a cambio de que el propietario entregue el suelo
• permuta: el promotor entrega inmuebles propios a cambio de que el propietario entregue el suelo, bien en concepto de pago total o parcial
• aportación: el promotor asume el compromiso de entregar, una vez terminadas las obras, parte de los productos de la promoción, en concepto de pago total o parcial del suelo
• adquisición indirecta: el promotor adquiere la propiedad del suelo mediante la compra de acciones o participaciones de una sociedad que lo posee como único activo.

Estimación integrada del coste de explotación

La estimación integrada del coste de explotación requiere un análisis de los costes elementales de la promoción inmobiliaria, que son los siguientes:

• costes de compraventa del suelo
• costes de gestión urbanística del suelo
• costes principales y complementarios de la construcción
• costes del proyecto y de la dirección de las obras
• costes de licencias
• costes de escrituras
• gastos generales
• gastos de gestión.

Costes de compraventa del suelo

Los costes de compraventa incluyen los siguientes:

• el coste de la compra, incluyendo, en su caso, los gastos de intermediación
• los gastos legales por formalización de escrituras públicas y pago de impuestos.

La viabilidad de la promoción inmobiliaria dependerá principalmente de lo que puede construirse sobre rasante. El aprovechamiento bajo rasante resulta relevante debido a que se asigna a usos secundarios de menor precio de venta, como los garajes o los trasteros. Por eso el coste de repercusión suele referirse a la edificabilidad sobre rasante. Los gastos legales correspondientes a la formalización de la Escritura de compraventa están regulados por baremos en función del valor escriturado. En cuanto a los impuestos, el tipo a aplicar depende del caso:

• si el vendedor es persona física, el promotor liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), siendo la base imponible el precio consignado en la Escritura de compraventa
• si el vendedor es una sociedad, el promotor liquida el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
• el comprador liquida el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), salvo en los casos en los que se haya liquidado ITP
• el vendedor liquida la Plusvalía municipal, aunque puede pactarse que lo sufrague el comprador.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Estudios de viabilidad de promociones edificatorias