El Estudio de viabilidad y los riesgos
Prevención, identificación y evaluación
En un proyecto inmobiliario, la prevención de riesgos trata de conseguir que el impacto de los mismos sobre los objetivos a conseguir sea mínimo. La prevención se articula mediante diferentes estrategias:
- anulación del riesgo, mediante la eliminación de las causas
- mitigación o atenuación del riesgo, reduciendo su probabilidad o la envergadura de los daños
- aceptación activa, mediante el establecimiento de un plan de contingencia a desarrollar cuando el daño se produzca
- aceptación pasiva, asumiendo las consecuencias que sobrevengan cuando el daño se produzca.
La prevención de riesgos puede instrumentarse mediante dos tipos de procedimiento:
- transferencia del riesgo: aseguramiento o subcontratación de las tareas de entrañan el riesgo
- estrategias alternativas: planes de contingencia, establecimiento de reservas presupuestarias, acuerdos contractuales…
Identificación de riesgos
En cada fase de la promoción se puede identificar una serie de riesgos característicos:
- en la adquisición del suelo: problemas legales y técnicos
- en el proyecto: errores, inadecuación a la demanda…
- en la obtención de la licencia de obras: retrasos
- en la obtención de financiación: liquidez insuficiente
- en la contratación de la constructora: falta de idoneidad
- durante la construcción: gestión inadecuada de la calidad, incumplimiento de plazos, variaciones de coste, escasez de recursos, conflictos con el contratista, daños por fenómenos naturales, riesgos laborales, daños a terceros…
- durante la etapa de ventas: ciclo de la demanda, tipos de interés, conflictos con los compradores…
Además, durante toda la promoción pueden surgir dificultades de organización o de control. De todos los riesgos listados, los únicos asegurables son los derivados de la ejecución de la obra, en cuanto al resarcimiento de los daños materiales producidos.
Evaluación de los riesgos
En los riesgos asegurables, lo que interesa es la estimación del coste de las pólizas. En los relacionados con la gestión en general, no es posible una cuantificación directa. La dificultad fundamental de la evaluación de riesgos radica en la interrelación entre riesgos derivados de una misma situación. Un alza en los tipos de interés produce un incremento del coste financiero, pero también tiene efecto sobre las ventas. La gestión inadecuada del contratista provoca retrasos en la ejecución de la obra, incremento de costes, etc.
Daniel Trujillano, arquitecto
Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias
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