Definición inicial de la promoción inmobiliaria

Definición de la promoción en el Estudio de viabilidad

Estudio de mercado y análisis urbanístico

La definición inicial del producto de la promoción inmobiliaria requiere disponer de estudios de mercado y de un análisis detallado de la normativa urbanística aplicable al suelo. A partir de esa información se podrá estimar la composición edificatoria más adecuada al mercado y al planeamiento vigente. La definición del producto de la promoción se completa al establecer los precios de venta, coherentes con los datos expuestos en los estudios de mercado.

Estudios de mercado

Un conocimiento actualizado del mercado inmobiliario en el entorno de la promoción inmobiliaria resulta esencial para la toma de decisiones destinadas a definir el producto. Cuanto mayor sea el tamaño de la promoción, mayor dedicación se deberá prestar al estudio de mercado. Un estudio de mercado correcto puede contener los siguientes apartados:

• definición del ámbito geográfico
• información demográfica y estadística, con estimación de tendencias de crecimiento y/o desplazamiento de la población
• usos edificatorios, caracterizados según variantes de ocupación
• estimación de la demanda potencial
• conclusiones tras la comparación entre la oferta y la demanda.

La información demográfica puede obtenerse a partir de los censos de población. Los datos sobre la oferta inmobiliaria pueden obtenerse a partir de los resultados de encuestas oficiales promovidas por las administraciones públicas o por los datos de proyectos visados divulgados por los Colegios de arquitectos.

Calificación del suelo y normativa

El Estudio de viabilidad requiere conocer si el suelo sobre el que debe desarrollarse la promoción inmobiliaria es ya edificable o si se necesita tramitar alguna gestión urbanística previa. Las circunstancias urbanísticas condicionarán la estimación de plazos y costes asociados a las obras, incluyendo construcción, honorarios profesionales, impuestos y tasas. El estudio de las circunstancias urbanísticas determinará las condiciones que deberá respetar la edificación proyectada.

Estimación de precios de venta

Además de estimar precios unitarios de venta por unidad o por metro cuadrado construido, en el Estudio de viabilidad se debe estimar la variación previsible de los mismos a lo largo del ciclo de vida de la promoción inmobiliaria. La variación temporal de los precios de venta constituye la variable de riesgo más importante del modelo probabilístico del estudio. La definición de dicha variable se establece en una triple estimación (pesimista - realista - optimista). Las condiciones de pago pueden ser también determinantes para el flujo de caja, como parte de la financiación interna.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias