Coste de las escrituras públicas en el Estudio de viabilidad
Préstamos hipotecarios, obra nueva y división horizontal
Cuando se ejecuta obras de edificación, la descripción de su producto debe ser inscrita en el Registro de la propiedad. Si el promotor obtiene su financiación con garantía hipotecaria, también se deberá inscribir las cargas hipotecarias que gravan el inmueble construido. Las promociones inmobiliarias suelen requerir la formalización de las siguientes escrituras:
- la escritura de préstamo para la compra de suelo
- la escritura de compraventa del suelo
- la escritura de préstamo hipotecario subrogable
- la escritura de obra nueva
- la escritura de división horizontal.
Cada una de esas escrituras llevará aparejados los siguientes costes:
- el impuesto a los Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- los honorarios del Notario y los del Registrador
- los gastos de gestoría.
Además, para las escrituras de préstamo hay que incluir unos gastos de tasación y, en ocasiones, gastos de estudio.
Escrituras de préstamos hipotecarios
El importe del préstamo es un porcentaje del valor de tasación. La realización de la tasación supone un coste que se calcula en función del valor obtenido. En las escrituras de préstamos hipotecarios, la base imponible del impuesto a los Actos Jurídicos Documentados (AJD) es el capital garantizado. En préstamos para la compra del suelo, los aranceles se calculan directamente sobre el capital garantizado. En préstamos subrogables, tanto el arancel del notario como el del registrador se aplican sobre los valores individualizados para cada inmueble del capital garantizado del préstamo.
Escritura de obra nueva
En la Escritura de obra nueva, la base imponible para el impuesto a los AJD es el valor de la obra según la certificación del arquitecto. Lo habitual es que se adopte el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), que también sirve de referencia para el cálculo de los honorarios del Notario y del Registrador.
Escritura de división horizontal
En la Escritura de obra nueva, la base imponible para el impuesto a los AJD es la suma del valor del suelo más el valor de la obra, asignando para este último el PEM. El arancel notarial se aplica sobre la misma base imponible. El arancel del registrador se aplica sobre el valor individualizado de cada uno de los inmuebles de la promoción. Es frecuente que la Escritura de obra nueva y la de división horizontal se reúnan en un solo documento.
Daniel Trujillano, arquitecto
Estudios de viabilidad de promociones edificatorias
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