Definición del producto final

Definición del producto en el Estudio de viabilidad

Enfoque probabilista. Precios de venta.

El Estudio de viabilidad se basa en estimaciones (fundamentalmente de tiempos y costes) y en hipótesis (por ejemplo, de evolución del mercado). Debido a ello, sus resultados sólo pueden considerarse en concepto de aproximación sujeta a un inevitable margen de error. Las promociones inmobiliarias se desarrollan siempre en un entorno de incertidumbre, por lo cual es preciso aplicar un enfoque probabilista que considere los riesgos asociados al proyecto. Dicho enfoque hace que los resultados que proporciona el Estudio de viabilidad sean más completos y fiables, aunque también menos precisos. La ecuación fundamental que debe condicionar el Estudio de viabilidad es la que expresa el rendimiento como resultado de restar los costes a las ventas. El rendimiento se considerará aceptable por aplicación de criterios de rentabilidad, entre los cuales estará la comparación con los rendimientos que proporcionan otras inversiones de riesgo equivalente.

La definición del producto

En las promociones inmobiliarias, la definición del producto es progresiva, de modo que a partir de una descripción inicial la ejecución de las sucesivas fases del proyecto va proporcionando las características y funciones definitivas. El Estudio de viabilidad debe contener una definición inicial del producto, la cual puede resultar compleja en la medida en que se trata de un producto compuesto por múltiples productos parciales. El proceso de definición inicial está sometido a condicionantes, entre los cuales se encuentran los siguientes:

• las condiciones del contrato
• el estado de la oferta y la demanda
• la normativa legal y técnica aplicable
• exigencias de tipo económico y financiero.

Precios de venta en el Estudio de viabilidad

En la definición inicial del producto deben establecerse los precios provisionales de venta. El establecimiento de los precios de venta de los productos finales es una tarea empresarial que debe fundamentarse en dos requisitos ineludibles:

• los precios finales deben ser competitivos, en base a la situación del mercado y en base a la estrategia de marketing
• el volumen de ingresos debe cubrir los costes estimados, siempre dentro de cierto margen de error, considerando costes directos más la cuota que corresponda de costes indirectos.

La estrategia de marketing se estructurará en un conjunto de técnicas destinadas a promover, vender y distribuir los productos finales, y su idoneidad permitirá deslizar los precios de venta al alza dentro de la horquilla establecida por el mercado.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias