Ingresos, costes y financiación

Costes en el Estudio de viabilidad

Margen bruto, resultado, Cash Flow y financiación

En los Estudios de viabilidad se tiene en cuenta las siguientes clases de costes:

• costes de explotación o producción: conjunto de costes derivados de la ejecución del proyecto de desarrollo de la promoción inmobiliaria
• costes de comercialización: costes asociados a la promoción y venta del producto que produce el proyecto
• costes financieros: costes derivados de la utilización de capitales.

Por otra parte, los costes asociados a alguno de los componentes elementales en los que se subdivide el proyecto son considerados costes directos. Los gastos que no pueden asociarse directamente a ninguno de los componentes son denominados gastos generales y originan costes indirectos.

Margen bruto

La diferencia entre los ingresos de ventas y los costes de explotación más los de ventas se denomina margen bruto. En su cálculo no intervienen los costes financieros.

Resultado contable

La diferencia entre los ingresos de ventas y la totalidad de los costes es el resultado. Puede definirse antes o después de impuestos, dependiendo de si se incluye o no el coste que representa el pago de los mismos.

Cash Flow

El Cash Flow es el flujo de caja del proyecto, las entradas y salidas monetarias. Es resultado de las condiciones de pago y cobro que se establezca con los proveedores y con los clientes, es decir, de la financiación interna del proyecto inmobiliario. Los impuestos asociados a cobros y pagos, así como el resultado de su compensación frente a la Hacienda pública, deben ser considerados como parte del flujo, debido a la carga financiera que suponen durante el tiempo que media hasta la compensación.

Financiación de saldos

Los saldos negativos deben ser cubiertos mediante financiación, a cargo de capitales propios o ajenos. Los capitales propios tienen un coste superior a los ajenos por las siguientes razones:

• normalmente no tienen plazo de devolución
• son los últimos en cobrarse, debido a que las demás obligaciones de la sociedad son consideradas preferentes
• no son desgravables fiscalmente.

En cambio, la financiación ajena genera gastos financieros, los cuales constituyen pagos añadidos, pero son desgravables en la liquidación del impuesto de sociedades. Si los capitales ajenos son cedidos por entidades financieras tendrán un coste conocido, que se compondrá de intereses, comisiones y gastos.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias