Fases del Estudio de viabilidad

Fases en un Estudio de viabilidad

Definición inicial, planificación preliminar y análisis de rentabilidad

Los proyectos inmobiliarios se estructuran en fases que estructuran el ciclo de vida del proyecto. Conforme se avanza a lo largo del ciclo de vida, los gastos y los recursos aumentan progresivamente hasta un valor máximo, para luego disminuir. Además, cuanto más se avanza en el ciclo, la probabilidad de éxito aumenta y los riesgos disminuyen. En proyectos de gran inversión, el Estudio de viabilidad constituye la primera fase del ciclo. La aprobación y asunción del Estudio de viabilidad por las partes implicadas constituye requisito previo para que las fases subsiguientes puedan abordarse. 

Fases del Estudio de viabilidad

El resultado del Estudio de viabilidad es la determinación de la rentabilidad del proyecto y su comparación con la de otras inversiones de menor riesgo. Dicha determinación se realiza aplicando determinados criterios a los flujos monetarios, los cuales se calculan en base a una planificación preliminar, la cual, a su vez, requiere disponer de datos descriptivos del producto que persigue el proyecto, estructurados en una definición inicial. Así pues, la elaboración de un Estudio de viabilidad puede estructurarse en las siguientes fases:

• definición inicial del producto que persigue el proyecto
• planificación preliminar del proyecto
• análisis de rentabilidad.

La fase de planificación preliminar

La fase de planificación preliminar del proyecto comprende los siguientes procesos:

• planificación temporal, con el resultado de un programa de trabajos
• planificación económica, con el resultado de un presupuesto y de unas curvas de ingresos y gastos
• planificación financiera, que determina los flujos del proyecto a partir de unas hipótesis de financiación.

A su vez, la planificación temporal de los proyectos comprende los siguientes procesos:

• definición de actividades
• programación temporal estimada para cada actividad
• determinación de un orden adecuado para ejecución de las actividades
• cálculo del programa.

En cuanto a la planificación económica de los proyectos, comprende los siguientes procesos:

• planificación de recursos
• estimación de costes
• trazado de la curva de gastos, en la que se relaciona la estimación de costes con el programa.

La fase de análisis de rentabilidad

La fase de análisis de la rentabilidad del proyecto comprende los siguientes procesos:

• aplicación de criterios de rentabilidad a los flujos obtenidos en la fase de planificación
• evaluación de riesgos con incidencia en la rentabilidad del proyecto.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Redacción de Estudios de viabilidad para promociones inmobiliarias