Evaluación de riesgos

La evaluación de riesgos en el Estudio de viabilidad

Identificación, categorización y análisis

En el Estudio de viabilidad puede establecerse la siguiente clasificación de riesgos para el proyecto:

• riesgos externos: no son controlables y pueden ser previsibles (oscilaciones del mercado, coyuntura económica…) o imprevisibles (fenómenos naturales, conflictos sociales, actos administrativos…)
• riesgos internos: son parcialmente controlables y pueden ser de gestión (organización, programa, contabilidad, financiación…), técnicos (diseño, recursos…) o legales (licencias, contratos, demandas…).

Categorización de riesgos

Una misma situación de riesgo puede suponer una amenaza para unas partes y una oportunidad para otras. Una vez identificados los riesgos se podrá proceder a su categorización en función de su probabilidad (alta o baja) y de sus consecuencias (pérdidas o ganancias asociadas). Las situaciones con probabilidad alta y pérdidas asociadas importantes podrán ser clasificadas como de riesgo alto y requerirán la máxima consideración.

Análisis de sensibilidad

El análisis de sensibilidad permite valorar las pérdidas o ganancias asociadas a las situaciones de riesgo consideradas en el Estudio de viabilidad. El proceso de análisis es el siguiente:

1. se elige el resultado o criterio de rentabilidad del proyecto cuya variación (en función de las variables de riesgo) se pretende medir
2. para cada variable representativa de riesgos cuyo impacto se pretende evaluar se establece incrementos y decrementos de valor respecto del valor inicial considerando, y se calcula para cada uno de ellos el nuevo valor del resultado o criterio.

Valor esperado

Valor esperado o valor medio es la suma de los productos de los valores que toma una variable aleatoria por la probabilidad asociada a cada valor. El valor esperado se utiliza en la evaluación de riesgos para la toma de decisiones, utilizando como variable aleatoria la pérdida o ganancia asociada a la situación de riesgo.

Simulación de Montecarlo

La simulación de Montecarlo es un método estadístico que proporciona una muestra representativa de la distribución probabilística de un resultado del proyecto, a partir de un conjunto de situaciones de riesgo representadas por variables aleatorias del modelo, mediante la repetición de cálculos de éste un número de veces estadísticamente representativo. Cada situación de riesgo es una variable aleatoria del modelo con una función de distribución conocida. El tamaño de la muestra (número de repeticiones) será función del nivel de confianza que se exija a los resultados y del margen de error que se considere admisible. El proceso de simulación es el siguiente:

1. establecer, para cada variable de riesgo, su función aleatoria de distribución (caracterizar las variables)
2. tomar un valor aleatorio para cada una de las distribuciones de las variables
3. adoptar los valores aleatorios como datos de cálculo para cada variable
4. registrar el resultado obtenido para la medida de rentabilidad
5. repetir los pasos 2, 3 y 4, formando una muestra de resultados.

En las promociones inmobiliarias las variables de riesgo pueden caracterizarse mediante la función de distribución beta, a partir de los valores extremos y de la moda. En el Estudio de viabilidad, lo que interesa son los valores mínimos de los resultados, de modo que es más práctico considerar la curva de riesgo, que expresa la probabilidad de que el resultado o medida de la rentabilidad sea superior a un valor dado.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Estudios de viabilidad de promociones edificatorias