Definición de actividades en la promoción inmobiliaria

Definición de actividades en el Estudio de viabilidad

Duración, ingresos y gastos

En la planificación temporal de la promoción inmobiliaria se debe considerar las siguientes actividades:

• compraventa del suelo
• gestión y/o urbanización (si el suelo no es directamente edificable)
• proyectos y licencia
• contratación de las obras
• ejecución de las obras
• ventas
• entrega a los compradores.

Duración de las actividades

En el Estudio de viabilidad, lo habitual es hacer las previsiones de tiempo en meses. Dependiendo de la actividad, la duración deberá estimarse teniendo en cuenta distintas consideraciones:

• compraventa del suelo: normalmente se efectúa un primer pago en concepto de señal y se estima un plazo para la materialización del segundo pago, haciéndolo coincidir con la firma de la Escritura de compraventa
• gestión y/o urbanización: si se requiere operaciones de gestión o urbanización, la duración de las mismas deberá incluir el periodo previo necesario para obtener las autorizaciones preceptivas
• proyecto y licencia: deberá considerarse el tiempo necesario para redactar el proyecto, obtener el visado colegial y luego obtener la licencia municipal de obras
• contratación de las obras: incluirá la solicitud, recepción, análisis y negociación de las ofertas
• ejecución de las obras: previsión realista, considerando posibles retrasos
• ventas: las ventas pueden iniciarse desde el momento en que se dispone de Licencia municipal de obras, pero dependiendo de la evolución del mercado puede resultar preferible demorar el inicio de esta fase hasta un momento más ventajoso
• entrega a los compradores: requiere considerar el tiempo necesario para obtener la Licencia de primera ocupación.

Costes

Los costes totales se obtienen sumando los costes de explotación, los costes de comercialización y los costes financieros. Los costes de explotación o producción de la promoción inmobiliaria son los necesarios para desarrollar los productos. Todos los costes de la promoción inmobiliaria son proporcionales o bien al coste del suelo, o bien al coste de la construcción, o a ambos.

Curvas de ingresos y gastos

La curva de gastos se obtiene aplicando los costes de explotación y comercialización al programa de trabajos de la promoción inmobiliaria. La curva de ingresos se obtiene a partir de los precios de venta y las actividades correspondientes en el programa de trabajo, considerando la variación temporal. Las curvas de gastos e ingresos permiten el trazado de las curvas de cobros y pagos.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios