La rentabilidad en la promoción inmobiliaria

El Estudio de viabilidad y los criterios de rentabilidad

Pay-Back, resultado financiero, TIR, VAN e índice de calidad. Puntos críticos.

En la promoción inmobiliaria, la recuperación de la inversión no se produce hasta que, terminadas las obras, se realiza la entrega de los inmuebles a los compradores. Por tanto, el periodo de retorno de la inversión resulta similar a la duración del ciclo de vida de la promoción inmobiliaria y no reviste interés de cara al Estudio de viabilidad.

Resultado financiero y sus ratios

El resultado financiero suele ser el indicador más utilizado y representativo de la promoción inmobiliaria, bajo la forma de los ratios resultado/ventas y resultado/inversión, en ambos casos, antes o después de impuestos.

TIR

A partir del flujo de caja de la promoción se obtiene la Tasa Interna de Retorno (TIR) de fondos totales. Las TIR del promotor se obtienen a partir del flujo de los saldos mensuales de su cuenta con la promoción.

VAN

Se puede aplicar el criterio del Valor Actual Neto (VAN) a los flujos de caja de la promoción y del promotor, antes y después de impuestos. El cálculo requiere el establecimiento previo del valor de la tasa de actualización. Puesto que dicha tasa tiene carácter de coste del capital, para el VAN de los fondos totales deberá considerarse el coste mixto que resulta de la ponderación del coste del capital propio y del correspondiente al préstamo. Para el VAN del promotor debe considerarse el coste asumido para el capital propio, el cual puede concebirse como la suma de una tasa libre de riesgo más una prima de riesgo. El tipo libre de riesgo se define como la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento igual o superior a cinco años.

Índice de calidad

En una promoción inmobiliaria, se denomina Índice de calidad al ratio ventas/gastos de explotación.

Puntos críticos

Las entidades financieras suelen utilizar en su análisis de riesgos de la promoción inmobiliaria determinados puntos críticos, también denominados puntos de equilibrio o puntos muertos:

• el punto de cruce de las curvas de ingresos y de gastos acumulados, que representa el momento a partir del cual la promoción inmobiliaria empieza a tener resultados positivos en términos contables
• el punto en el que las ventas cubren los gastos totales de la promoción inmobiliaria, a partir del cual las ventas representan beneficios netos en términos de caja
• el valor mínimo del precio de venta que se requiere para que el resultado sea positivo.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Estudios de viabilidad de promociones edificatorias